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预缴税是什么？外国人在美国卖房，一定要了解 

美国报税原则是“挣钱需缴税（pay-as-you-earn）”原则，也就是说，无论是美国税务居民，还是外国人，在出售在美国境内的房产时，增值部分都需要缴税。美国税务居民和外国人，卖房时资本利得（净增值）部分缴税的规则有所不同。

外国人在美国购买房地产进行投资的非常多，也有不少外国投资者房产增值显著，打算卖房变现。根据美国法律the Foreign Investment in Real Property Tax Act of 1980 (FIRPTA)，外国人出售美国房地产，在过户的时候，买方（通常委托过户公司）要代扣代缴所得税　(Withholding Tax）金额为：联邦预缴税15%，加州预缴税3.33%，总共预缴卖价的18.33%。

如果合理规划卖房的支出部分，有可能将所有预缴税都退回。虽然预缴税的部分可以部分或者全部退回，但是如果在卖房前没有专业的税务师做好合理的规划，那么，向美国国税局要回多扣缴的预缴税将会是一个无限期的漫长过程，更有甚者，可能一分钱都无法退回。

一般来说，退税的方法有两种

第一，在过户的第二年年初，填报1040NR税收申报表，申请退税。

第二，在过户之前或者过户当天，填报Form 8288b (Withholding Certificate)　申请在过户后90天之内退税。　

在过户的第二年年初，填报1040NR税收申报表，申请退税。

用此种方法申请退税时，需要在1040NR税收申报表上附上IRS美国国税局盖章的8288a。怎么得到IRS美国国税局盖章的8288a呢？过户公司在过户后，会把Form 8288/8288a 寄给IRS。如果Form 8288/8288a信息完整，美国国税局会给过户公司寄回一联美国国税局盖章的8288a。但是，如果8288a信息缺失，比如没有外国人个人税号　（ITIN），IRS不会给过户公司寄回一联美国国税局盖章的8288a。

所以，我们建议，外国人在持有美国房产进行出租时，就申请外国人个人税号　（ITIN），并且报税。如果卖房时候还没有税号，应该在卖房时候申请税号。申请到税号之后，立即通知IRS负责8288a的部门。（当然，没有税号也可以完成过户手续并且递交Form 8288/8288a，只要近期内申请到税号就可以了）。在过户之前或者过户当天，填报Form8288b (Withholding Certificate)申请在过户后90天之内退税。这种办法比较快捷，大大缩短了获得退税的时间。举例来说，某外国卖家在2018年一月出售美国房地产，如果不填报Form 8288b ( Withholding Certificate)那么只能等待一年之后的2019年初来填报1040NR税收申报表，申请退税，然后等待两个月左右获得退税。如果填报Form 8288b ( Withholding Certificate)在2018年四月就可以得到退税,　大大缩短了等待退税的时间。

但是，如果填报Form 8288b ( Withholding Certificate)，卖主需要有税号或者在填报同时申请税号，获得税号后，立即通知ＩＲＳ负责8288b的部门。否则，IRS将对Form 8288b 不予批准。

 关于非美国公民,居民通过在美国拥有的房地产所获取租金收益的预扣税要求

国税局规定，非美国公民，居民的房主在出租房产时要上缴国税局每月租金的30%做为预扣税。例如：外国人购买了位于加州尔湾的房屋，以每月$2,000出租给租客，但是所收租金$2000里的本属于房主的$600必须作为租金预扣税直接上缴给国税局。谁负责将30%的租金预扣税交给国税局？外国房主，美国物业管理公司(或者任何帮助外国房主代收租金的相关人士)，甚至房客也有义务上缴30%租金预扣税给国税局。若国税局未能预期收到30%租金的预扣税，这会导致外国房主的房子被扣押甚至影响以后的移民计划。

但是非公民房主可以容易的不履行30%预扣税的义务

出租房屋获得租金收益的非公民房主可以容易的不履行30%预扣税的义务。怎么做呢？外国房主必须依照以下程序合法不履行30%预扣税的义务：

1. 外国房主必须在房屋出租的第二年报税。房主必须申报出租收入并缴税(如果需要缴税的话)。但是他们实际上需要缴任何税吗？在很多情况下答案是不需要！在报税的时候外国房主只需申报房屋出租的净收入，这意味着很多项目可以用来抵税(包括贷款利息费, 广告费, 清洁费，物业管理费和其它各种费用)。结果是外国房主完全不用缴税或只缴很少的税。在我们以上例子中，购买尔湾房子的外国房主获取月租金$2,000，在正确的报税后，外国房主不用缴税也同时合法豁免了30%租金预扣税的规定。
2. 外国房主必须获取美国纳税人身份号(ITIN),如果之前没有申请过的话。
3. 最后外国房主必须完成国税局的W-8ECI申请表。如果外国房主没有ITIN的话不能递交W8-ECI申请表。W-8ECI需要每三年重新提交。

通过申请ITIN和提交W-8ECI申请表，以月租金$2000出租尔湾房屋的外国房主和国税局有效的达成一个协议：如果外国房主每年报税申报美国出租收入,国税局豁免了外国房主30%租金预扣税的义务。因此外国房主不用缴纳30%租金预扣税，但是前提是必须报税。外国房主申请了减税项目后(包括例如贷款利息费，物业管理费，维修费等)。很有可能(并且很常见)外国房主最后不用缴税。

DU TAX & ACCOUNTING INC. 是認證接受代理（ CAA ）由國內稅務局授權，協助唔符合或無法領取社會保險號（SSN ）同其他外國人由IRS獲得ITIN 。 此外，CAA有權代表申請人提交W-7表格，而不必提供支持外國身份原始文件。

我們的認證驗收代理可以驗證您的證明文件，這意味著您只需將副本發送給IRS，並在您離開時可以帶走原件.

 ITINs 美国纳税人身份号

外国售房者必须申请ITINs(美国纳税人身份号)。如果非美国公民, 居民售房者没有获得ITIN, 他们将永远不能获得任何15%预扣税退税。外国售房者需要专业税务团队来协助申请ITIN。在ITIN的申请中，外国售房者必须提交一些文件和国税局申请表，更重要的是必须提供一份售房者所属国家颁发的护照认证。售房者可以通过以下几种方式进行护照认证：

1. 售房者护照颁发国的美国领事馆；
2. 如果非美国公民, 居民售房者同意将护照用联邦快递邮寄到Du Tax      & Accounting Inc.的任何一个办公室 (亚凯迪亚，尔湾) , 我们收到护照后会通过微信与外国售房者进行视频会议并认证护照，会议后我们会立即用联邦快递给售房者寄回护照。Du Tax & Accounting Inc.是经过美国国税局授权可以进行护照认证的机构，因此外国售房者可避免到美国领事馆的行程，如果他们愿意联邦快递护照到我们加州的办公室；
3. 如果外国售房者在美国，他们可以亲自携护照到我们亚凯迪亚，尔湾的办公室进行护照认证。

外国售房者最快可以提交ITIN申请的时间是签署售房协议后。如果他们已经卖完房但需要申请ITIN获得退税，他们可以立即提交ITIN申请。  

请联系DU TAX & ACCOUNTING INC. 关于具体申请ITIN流程。